摘 要：针对没有委托物业管理的既有住宅加装电梯在使用管理中面临的难题，特别是使用单位的确定、安全管理员的配备、安全技术档案的保存、紧急报警装置的设置、救援通道的畅通等亟待解决又不好解决的问题，通过提出问题、分析问题、处理问题的方式提出了一些意见和建议，以期对相关单位有所帮助。

  随着全国“旧改”工作的稳步推进，一些城市相继推出了鼓励既有住宅加装电梯实施方案，特别是政府给予适当资金补贴等优惠政策的出台，很大程度上激发了需要改善居住条件居民的极大热情，相信既有住宅加装电梯即将进入快速增长期。但既有住宅加装电梯有其特殊性，如房屋老旧、杂居环境、新建井道、产权共有、居民老龄化、缺乏规范化的管理等等，和其他新建居住小区里的电梯有很大区别，从已经投入到正常的使用中的既有住宅加装电梯运作情况来看，很多在日常使用管理方面仍面临一些难题，特别是在使用单位的确定、安全管理员的配备、安全技术档案的保存、紧急报警装置的设置、救援通道的畅通等方面存在一些问题难以解决，为既有住宅加装电梯的安全使用和监督管理带来了潜在的隐患和风险。目前全国已有少数城市针对既有住宅加装电梯的使用管理出台了地方法规或规范性文件，值得借鉴和推广。

  文中主要是针对一些没有物业管理的小区、一些单栋或杂居的老旧房屋以及一些以融资租赁方式加装电梯的既有住宅，通过提出问题、分析问题、处理问题的方式，针对目前既有住宅加装电梯使用管理方面的痛点和难点提出了意见和建议，以期对相关单位有所帮助。

  按照《中华人民共和国特定种类设备安全法》的规定，使用单位对其使用的电梯安全负责，承担使用安全主体责任并履行相关义务，如建立设备档案、健全管理制度、配备安全管理员、定期进行维护保养和检验检测、组织应急演练等。因此，电梯在投入使用前应先明确使用责任主体，提供使用单位的统一社会信用代码证明或个人身份证明办理相关使用登记手续。由于既有住宅加装电梯的产权所有人是全体业主，如果全体业主未委托物业服务单位，电梯使用单位的确定就成为一大难题。

  对于既有住宅加装电梯，按照TSG 08—2017 《特种设备使用管理规则》2.1 项的规定，使用单位一般是加装电梯的产权所有人，也可以是产权所有人通过符合法律规定的合同关系确立的电梯实际使用管理者。产权所有人可以委托物业服务单位或者其他管理人管理电梯，受托人是使用单位；产权所有人未委托的，实际管理人是使用单位；没有实际管理人的，产权所有人是使用单位。由于既有住宅加装电梯在使用过程中产生的电费、维修费用、保养费用、检验检测费用等必要的经费是由全体业主分摊的，因此，对于原本没有物业管理的小区、单栋或杂居的老旧房屋，为降低电梯使用成本或其他原因，一般未委托物业服务单位，而是由产权所有人委托其中一位热心的业主为责任人，代为履行使用单位相关义务，承担相关责任。电梯之所以是特种设备是因为电梯是一种危险性较大的设备，其使用管理的重要性、专业性可想而知，需要使用单位切切实实担负起责任，履行其职责。从已经投入使用的很多实际案例来看，大多数用刚才这种方式确定的电梯使用单位往往只是出于业主的热心或义务，可能没有真正认识到其责任的重大，一般很难有效地落实其主体责任。

  对既有住宅加装电梯，产权所有人委托物业服务单位管理电梯是最佳选择。但单台电梯或没有形成规模的既有住宅加装电梯委托物业服务单位管理电梯的成本较高，且因为数量少、利润低、责任大、风险高，一般物业服务单位也不太愿意接受委托。对于这种情况，可以借鉴有些地方正在推广的做法，如图1 所示，由政府主管部门或行业协会组织部分实力强、信誉好的物业服务单位专门针对既有住宅加装电梯开展电梯托管业务，物业服务单位集中人力、物力和技术力量成立专业化的队伍，接受电梯托管，当电梯管家，作为电梯使用单位履行电梯安全主体责任。鼓励既有住宅加装电梯产权所有人将电梯委托给这些物业服务单位托管，数量多了成本自然会降低很多，同时电梯也会得到规范有效的管理。

  对于以融资租赁方式为既有住宅加装电梯，将电梯作为经营工具的，其出租单位即产权所有人是使用单位，应承担使用安全主体责任，按规定应设置电梯安全管理机构，配备安全管理员，逐台落实安全责任。

  电梯安全管理员指具体负责电梯使用安全管理的人员。按照TSG 08—2017 《特种设备使用管理规则》2.4项的规定，电梯使用单位应配备安全管理员并履行相应职责。对于物业服务单位，应当根据本单位特种设备的数量配备相应数量的专职或兼职安全管理员。对于没有委托物业服务单位的既有住宅加装电梯，该如何配备电梯安全管理员成为了一大难题。

  根据既有住宅加装电梯的特殊性，配备的电梯安全管理员除了应严格履行安全管理员应有的职责外，还应具备必要的电梯安全使用与管理知识，妥善保管和正确使用电梯专用钥匙，定期对加装电梯的日常使用、井道及外围结构、电梯通道及井道周围道路环境等进行日常检查，保障紧急报警装置和救援通道的畅通，紧急情况下组织实施应急救援。除此之外还要承担电梯正常运行所需要的经费的收缴与管理、召集产权所有人商议电梯相关事情等日常事务，故既有住宅加装电梯的安全管理工作难度和工作量比其他电梯要大，需要安全管理员有大量的时间和精力，还要有一定的责任心和能力。首选是既有住宅产权所有人统一意见后，委托物业服务单位对电梯进行托管。对于没有委托物业服务单位的既有住宅，目前大多数做法是实行业主自我管理，由产权所有人委托其中一位热心的业主为安全管理员义务对电梯实施安全管理，但这种方法只能是一种短期行为，仅仅靠业主的热心和义务是不够的，而且很难长期坚持，很难保证管理的有效性。使用单位也需要对这种方式下的安全管理员加强教育培训，提高专业知识和能力水平，严格按照相关制度和程序对电梯进行安全管理。另外一种方式是可以委托具有特种设施安全管理人员资格的人员负责电梯的使用管理，但电梯安全使用的责任主体仍然是使用单位，使用单位要与之签订服务协议，并督促其认线 安全技术档案的保存

  既有住宅加装电梯的安全技术档案是非常重要的技术资料，属于电梯产权所有人共有，但由谁负责保存，放在哪里保存，如何对其妥善保存等问题，也是电梯使用管理的一大难题。

  既有住宅加装电梯的安全技术档案主要包含电梯设计、制造、安装、使用、维护、检验检测、日常检查等所有环节的相关资料及技术文件；包含既有住宅加装电梯的井道及各种通道的规划、设计、施工、竣工验收等过程的所有资料；还包含产权所有人签订的加装电梯协议、委托施工协议、委托管理协议、维护保养协议等等。随着电梯的正常使用，档案资料还在不断增加和完善，内容非常多，也非常重要，很多都是原件，需要长期保存，对电梯的产权变更、日常使用、安全管理、维修改造、应急救援等起着很大的作用。

  但这些安全技术档案却没有一个特别合适的保存方式，保存这些安全技术档案需要细心、耐心，更需要有高度的责任心。电梯产权所有人众多，不可能每家每户轮流保存，而且随着时间的推移、房屋的买卖、产权的变更，有可能档案资料就丢失了。如果产权所有人委托了物业服务单位的，因委托服务是临时合同关系，物业服务单位流动性较大，也不能把所有档案资料都交给物业服务单位保存，确因工作需要也只能提供复印件给物业服务单位留存。

  目前比较可行的方式是分类保存的办法，既有住宅加装电梯从最初的全体业主同意签字，到规划设计，到各种审批手续，到工程施工，到竣工验收，一般至少有两套完整的安全技术档案原件，可以将其中一份存到当地住建部门的档案馆里保存备查，另一份以及日常使用管理中增加、完善的档案资料原件，可由电梯产权所有人共同商议确定一个或几个责任心强的业主保存，正常履行保管手续，定期将保存情况公示。其他日常使用管理中需要用到的部分档案资料可由使用单位保存，尽量使用复印件，定期检查。

  紧急报警装置是电梯使用的过程中发生故障或困人后最重要的救援通讯装置，关系到乘客的生命安全，所以必须保证24 小时畅通。但对于没有值班室或没有委托物业管理的既有住宅加装电梯，紧急报警装置该如何设置、如何保证电话畅通是使用管理中的一大难题。TSG T7001—2009《电梯监督检验和定期检验规则—曳引与强制驱动电梯》附件A 中4.8 项规定：“紧急报警装置采用对讲系统以便与救援服务持续联系，当电梯行程大于 30 m 时，在轿厢和机房（或紧急操作地点）之间设置对讲系统，紧急报警装置的供电来自前条所述的紧急照明电源或等效电源；在启动对讲系统后，被困乘客不必再做其他操作”。目前电梯的紧急报警装置大多采用的是有线对讲装置或对讲电话，轿厢内设有通话器或电话，将报警值班电话设置在值班室、门房、物业监控室等长期有人值守的地方，遇到紧急情况时，乘客在轿厢里可通过对讲装置或对讲电话与值班人员通话并寻求帮助。对于没有值班室或没有委托物业管理的既有住宅加装电梯，报警值班电话的安装位置，很多既有住宅加装电梯在设计施工时就感到很困惑，一般可将报警值班电话设置在某一层电梯层门外，或将报警值班电话设置在电梯安全管理员或某一个业主家里。无论哪种方法都很难保证报警值班电线 小时有人接听，所以也就无法保证能及时救援被困乘客，造成很大的安全隐患。

  为确保紧急报警装置有效，对于没有值班室或没有委托物业管理的既有住宅加装电梯，紧急报警装置必须能与电梯安全管理员、维护保养人员的电话随时可以接通并持续通话。目前，有些电梯采用的数字无线对讲系统可以有效解决这个问题，值得借鉴和推广。安装这套系统后，当电梯使用过程中发生故障或困人等意外情况时，乘客可轻按轿厢内的呼叫键，系统将自动向外拨出已预先设定的电梯安全管理员、维护保养人员等人的手机或固定电话，电话接通后可实现对讲通话。该系统可存储多组电话号码，当一个电话无人接听时，可自动按顺序拨打其他电话号码，直到接通电话为止，确保与外界保持持续通讯。同时，该系统还能有效解决电梯安全管理员与机房、轿厢、轿顶、坑底五方对讲通话，确保电梯维护保养时的高效和安全。

  电梯救援通道是确保乘客生命安全的应急通道，如果既有住宅加装电梯因建筑结构、空间环境等原因的限制没有设置救援通道，紧急情况下如何实施应急救援，如何长期保证救援通道的畅通，这是既有住宅加装电梯使用管理中的一大难题，也是物业服务单位和电梯安全管理员长期比较头痛的问题。

  TSG T7001—2009《电梯监督检验和定期检验规则—曳引与强制驱动电梯》附件A 中8.7（2）项规定：“建筑物内的救援通道保持通畅，以便相关人员无阻碍地抵达实施紧急操作的位置和层站等处”。国家市场监督管理总局在“市监特［2018］37 号文”中第二条也专门讲到了在特殊情况下使用单位可采取可行措施，保证救援人员可通过钥匙或强制手段打开居民房屋的办法来实施应急救援。但这种办法的前提条件是需征得相关业主的同意，同时使用单位须提供符合上述要求的材料，比如说业主同意的声明、与业主签订的免责协议、业主房屋钥匙等。使用单位要将所有业主的这些材料凑齐是一件非常困难的事情，而且这些事情每一年都需要做一遍，可想而知有要长期可靠保证这种方式的救援通道畅通有多难。如果出现相关业主不同意，或存在房屋产权变更、房屋租赁等很多不确定人为因素的影响，这种救援方式就行不通了，救援通道就不畅通了。

  如何解决这样的一种情况下的应急救援问题呢？重新加装应急救援通道显然是不太现实的办法，只能在现有的条件下想办法。目前有一种通过加装电磁力锁的方法可以解决这一问题，如图2 所示，在全体业主同意的情况下，将业主原房屋门锁换成电磁力锁，电磁力锁在通电时会产生强大的吸引力达到安全锁门的效果，在断电后电磁力锁失去吸引力即可开门，非常适用于救援通道门或是消防门。正常使用时，业主可以通过门禁或密码进出房屋，非常安全。紧急状况下，物业管理单位或安全管理员可以通过统一断电的方式打开业主房屋门锁实施应急救援，这样就可以长期保证应急救援通道的畅通。图2 既有住宅加装电磁力锁示意图

  既有住宅加装电梯是为了改善居民生活环境、提高生活品质。以上这些问题，是既有住宅加装电梯在使用管理中经常面临的一些想解决又不好解决的难题，也是政府监管部门在督促使用单位认真落实主体责任中反复强调的问题。实际上，既有住宅加装电梯使用管理中难题还很多，比如加装井道的检查与维护、电梯的大修与改造、电梯运行维护经费的收缴与管理等等，其实这样一些问题并不是不能解决，只要电梯的使用单位和安全管理员具备担当精神、尽力履行职责，同时更需要全体业主共同参与、支持和配合。